Oportunidad de inversión
Portafolio de oficinas
Bogotá
Medellín
Barranquilla
Bogotá es el cuarto mercado más grande de Latinoamérica, después de Ciudad de México, Sao Paulo y Santiago de Chile.
Su mercado de oficinas está compuesto por nueve submercados que suman alrededor de 2,7 millones de m² de espacios corporativos de calidad.
Distribución del inventario por submercado
Producción absorción y tasa de vacancia
Composición del mercado
Perspectivas del mercado
En 2018 la tasa de vacancia del mercado de oficinas de Bogotá descendió hasta 9,24% como resultado de una demanda robusta y la disminución en la producción. En 2019, la proporción de áreas disponibles tuvo un ligero repunte hasta 10,1% como reflejo de una producción históricamente alta y la segunda mayor cifra de absorción desde que se tiene registro.
La crisis de salud pública del 2020 motivó un incremento en la vacancia hasta 13,6%, el mayor nivel de la última década. El repunte en la vacancia estuvo contenido por el bajo nivel de producción (26.000 m2) relacionado tanto con el ciclo propio del mercado que se preveía desde hace un par de años como por el aplazamiento de la construcción de algunos edificios a raíz de las medidas de aislamiento impuestas por el Gobierno nacional.
En 2020 la absorción fue negativa por primera vez en la historia reciente del mercado (-72.000 m2), lo que implica que se devolvieron más espacios de los que se ocuparon durante dicho periodo. No obstante, dichas devoluciones estuvieron concentradas en espacios de tamaño reducido, que típicamente son ocupados por empresas con bajo margen de maniobra financiero.
El mercado de oficinas alcanzó un punto de inflexión en 2020, marcado por el fortalecimiento y la aceleración de tendencias previas a la pandemia. La necesidad de brindar soluciones de flexibilidad en los espacios, resultó en un claro fortalecimiento y evolución del mercado de oficinas, lo que se traduce en un mayor apetito por espacios físicos donde se favorezca la colaboración entre empleados, equipos y empresas y se creen ambientes propicios para la innovación. Siendo así, la pandemia vino a consolidar en papel de los activos corporativos como un factor clave para el desarrollo y crecimiento de las empresas.
La oficina seguirá siendo fundamental y se complementará con el trabajo desde casa. El nuevo desafío para las empresas es lograr el balance adecuado para impulsar la productividad de sus empleados y retener talento.
Submercado Calle 100 | Contexto e inventario
Calle 100 es un submercado icónico, dado que fue un importante polo de atracción de oficinas en los años 80 y 90, y junto con la calle 72 lideraron una primera ola de descentralización de espacios corporativos hacia el norte. El amplio perfil de la calle 100 y la existencia de grandes lotes facilito el desarrollo de edificios de buen nivel. Actualmente cuenta con una oferta de alta calidad y constituye un sector fuertemente demandado, dada su estratégica localización y acceso a servicios complementarios.

Los primeros edificios se desarrollaron cerca a la carrera séptima, mientras que en las últimas décadas la expansión del submercado ha tendido hacia la Autopista por su infraestructura de transporte masivo.

Este submercado ha visto un desarrollo constante durante las últimas dos décadas con un promedio de anual de 9.400 m² de nuevas oficinas entrando en operación cada año. El submercado Calle 100 cuenta con oferta variada tanto en calidad como en tamaño, con presencia de edificios mayoritariamente Prime en el sector oriental.
En términos de producción, el pico más alto de la última década se alcanzó en 2016, cuando una superficie rentable de 31.528 m² entró en operación; dicha oferta se concentró en tres inmuebles, NAOS (Clase A), Torre EAR y FD100 (Clase AB).

En cuanto a la absorción de espacios corporativos, en 2018 se invirtió de forma clara la tendencia observada en años anteriores, toda vez que una absorción neta histórica (26.949 m²) superó la producción en más de 10.000 m², reduciendo la vacancia a 4,9%.

En los últimos 5 años se ha mantenido una demanda dinámica en el submercado; han sido ocupados alrededor de 45.000 m² en dicho periodo
En este submercado están ubicados los siguientes activos: 100 Street, Mansarovar, Mega Tower.
Submercado Chicó | Contexto e inventario
Chicó es el submercado más grande del distrito central de negocios (CBD), reúne alrededor de 415.000 m², 15,4% de los espacios corporativos de Bogotá. Está situado en un sector de altos ingresos de la ciudad y presenta una alta dinámica en términos de absorción de oficinas. Este submercado incluye algunos ejes que históricamente han sido muy apetecidos como la Calle 90 y la calle 93 y otros con una fuerte demanda reciente como la Carrera 11 (incluido el extremo norte de la Milla de Oro capitalina).

El submercado Chicó uno de los más emblemáticos de la ciudad, está compuesto en gran medida por edificios tradicionales. La dinámica de su demanda refleja a través del tiempo, un apetito consistente de las empresas por ubicar sus sedes corporativas en dicho sector.

Durante la última década la producción ha sido significativa, reflejada en 250.000 m² de espacios corporativos que entraron en operación. En 2014 se alcanzó el pico más alto de producción (53.445 m²), equivalente al 30% del inventario total sumado en la ciudad; durante dicho periodo se destacó el ingreso de Pijao, Edificio LG y Parque Empresarial QBO.
Las tasas de vacancia se han mantenido dentro o por debajo del rango de equilibrio del mercado (8-12%) y han sido inferiores, en promedio, que las del mercado total de Bogotá.

En los últimos 5 años se han absorbido 87.612 m² lo que evidencia una demanda robusta. Alrededor de 25% de la superficie total rentable ha sido ocupada por emblemáticas compañías de diferentes sectores: Bancarios (Bancolombia, Itaú), consumo masivo (Jhonson & Jhonson) y operadores de espacios flexibles (Wework, Regus y Owlo).

En el último quinquenio las rentas del submercado se han mantenido estables, con un leve crecimiento en 2019 y 2020, dado el ingreso de activos Prime al submercado (FIC Chicó y Torre 90).
En este submercado está ubicado el activo Blue Tower
Producción, absorción y tasa de vacancia
El mercado de oficinas de Medellín está compuesto por cinco submercados que suman alrededor de 855.000 m².
El Distrito Central de Negocios (CBD) tiene dos subzonas: El Poblado, un sector de estratos altos que abarca la "Milla de Oro", y Norte Poblado.
Distribución del inventario por submercado
Composición del mercado
Perspectivas del mercado
En 2019, el mercado de oficinas de Medellín completó tres años consecutivos de descensos en el nivel de vacancia, alcanzando 3,3%. Esta dinámica reflejaba una limitada oferta de edificios nuevos de la mano de una creciente demanda. La disminución sostenida en la tasa de vacancia entre 2016 y 2019 tuvo como resultado un incremento en el poder de negociación por parte de los propietarios de los activos, lo que se reflejó principalmente en el nivel de rentas pedidas, que incrementó un 24% en el 2019.
En 2020, a pesar de que la producción total fue la más baja en siete años, la tasa de absorción neta en toda la ciudad fue negativa por primera vez en la historia reciente. La demanda existente y la oferta limitada ayudaron a que la tasa de vacancia de la ciudad se mantuviera por debajo del rango de equilibrio del mercado a pesar de la crisis de salud y la crisis económica. La tasa de vacancia de la ciudad aumentó a 6.4%, una cifra que se considera alta para Medellín, pero considerablemente baja en comparación con otras ciudades principales de Colombia.
En 2020 el CBD registró una tasa de vacancia inferior que el promedio de la ciudad y fue la única área que mostró una absorción positiva. El CBD también representó el 100% de la producción, durante un periodo en el que la producción total disminuyó 34% con respecto al año anterior.
Submercado El Poblado | Contexto e inventario
El Poblado alberga aproximadamente 296.000 de espacios de oficinas de calidad, un 35% del inventario total de Medellín.

Este submercado ha visto un desarrollo importante desde 2006 y en especial en el último lustro. Su excelente ubicación hace que los edificios más emblemáticos y deseados por grandes empresas se encuentren ahí. Posee uno de los inventarios de mejor calidad en Medellín: 58% de su inventario es Prime.

Históricamente, la demanda de espacios corporativos de alta calidad en el Poblado supera la oferta, lo cual se refleja en sus bajas tasas de vacancia, la mínima registrada fue de 1,6% en 2013.

En términos de absorción, en 2019 se invirtió de forma clara la tendencia observada hasta 2018, toda vez que una absorción neta histórica (30.016 m²) superó la producción en más de 12.000 m², reduciendo la vacancia a 4,2%, un nivel históricamente bajo para el mercado.

Para 2020 la producción del submercado (23.870 m²) creció más de 30% vs el año anterior, debido al ingreso de nuevos activos corporativos como Self, Amsterdam Plaza y Cross. Pese a que en el último año la vacancia incrementó levemente frente a 2019 (5% vs 4,2%), aun se sitúa por debajo el promedio de la ciudad (6,4%). De hecho, El Poblado es el único submercado que registró una absorción positiva (20.283 m²) durante este periodo.
Las rentas más costosas de la ciudad se encuentran en los submercados El Poblado y Norte Poblado, que conforman el Distrito Central de Negocios (CBD) de Medellín. La brecha entre las rentas del CBD y el resto de la ciudad es un factor crítico que se explica por el deseo de grandes empresas nacionales y multinacionales de ubicarse en zonas consolidadas, con fácil acceso al transporte público y con alta reputación.
El submercado El Poblado está situado en el sector de más altos ingresos de la ciudad y abarca la Milla de Oro, principal corredor corporativo y comercial de la ciudad.
Evolución de producción por clase
El mercado de oficinas de la ciudad de Barranquilla está conformado por tres submercados: Prado, Buenavista y Otros.
La muestra del mercado de oficinas de JLL cuenta con edificios de Clase A+ hasta Clase AB. Los submercados de Prado y Buenavista están compuestos por 15 y 7 edificios respectivamente. En 2021 el mercado de la ciudad alcanzó los 230.000 m² de espacios de oficina de calidad.
Distribución del inventario por submercado
Composición del mercado
Contexto e inventario
232.742 m²
En 2009 ingresó al mercado el Centro Empresarial Las Américas I, aportando 10.800 m² de espacios de calidad de Clase AB. A partir del año 2012 se evidencia una nueva dinámica en el mercado de oficinas de la ciudad, dada la entrada de Centro Ejecutivo II e Inverfin.
En el 2013 se dio inicio al desarrollo de los espacios Prime de la ciudad, liderado por el edificio Smart Office en el submercado Prado. El siguiente año marcó el primer periodo de desarrollo de la oferta de Clase A+, que impulso a su vez el desarrollo del submercado de oficinas de Buenavista.
El crecimiento del barrio Buenavista fue impulsado por la construcción del Centro Comercial Buenavista en el 2001, año en el cual esta zona de la ciudad se encontraba relativamente aislada del casco urbano. Este ambicioso centro comercial ha impulsado el desarrollo residencial, comercial y empresarial en la zona con el pasar de los años. Actualmente, es considerada el sector más cotizado de la ciudad para la población de estratos altos.
Desde el año 2015 hasta el 2017 se evidenció un boom en la construcción de oficinas en Barranquilla. Se desarrollaron 71.500 m² de espacios de Clase A+ en el submercado Buenavista, en contraste con los 70.200 m² de oficinas de Clase A y AB desarrolladas en el submercado Prado. Esto ha posicionado a Buenavista como el submercado con mayor desarrollo y el más atractivo actualmente de la ciudad.
En 2020 se reactivó la producción de oficinas en la ciudad, con la entrada de la Torre Bancolombia Caribe al submercado Buenavista.
Submercado Buenavista
BC Centro Empresarial

Clase: A+
GLA: 11.100 m²
Año de construcción: 2015

Torre Bancolombia Caribe

Clase: A
GLA: 9.200 m²
Año de construcción: 2020

Centro Empresarial Buenavista

Clase: A+
GLA: 21.720 m²
Año construcción: 2016

Blue Gardens

Clase: A+
GLA: 9.000 m²
Año construcción: 2014

Torres del Atlántico

Clase: A+
GLA: 24.700 m²
Año construcción: 2016

Buró 5.1

Clase: A+
GLA: 14.000 m²
Año construcción: 2015

JLL Colombia
+57 1 744 1410
Camilo Moreno
Natalia Higuera