Oportunidad de inversión
Portafolio de Retail
Colombia
La industria de centros comerciales ha experimentado una importante expansión en la última década, un reflejo del crecimiento económico de Colombia y el interés de los inversionistas. Entre 2010 y 2020, con la apertura de 109 nuevos centros comerciales, la superficie arrendable prácticamente se duplicó al pasar de 3.375.831 m² a 5.921.753 m².
La expansión de grandes superficies en el territorio nacional favoreció el desarrollo de centros comerciales en dos vías:
En primer lugar a través del anclaje de proyectos, viabilizando financieramente modelos de preventa bajo los cuales se estructuraba el desarrollo de centros comerciales y generando atracción de otros retailers que se sumaban a los proyectos, dada la presencia de anclas que garantizaran el éxito de los mismos.
En segundo lugar, los desarrolladores de grandes superficies adquirieron terrenos de gran extensión estratégicamente localizados, inicialmente para el desarrollo de formatos stand alone, que posteriormente migraron a proyectos comerciales o bien a desarrollos de uso mixto.
Centros Comerciales
Colombia representa un mercado con importantes oportunidades de crecimiento en la industria de retail. El crecimiento sostenido de la clase media, la concentración de la población en los principales centros urbanos, el desarrollo de proyectos de infraestructura que incrementan la conectividad y eficiencia logística y la estabilidad macroeconómica que mantiene el país, son factores que posicionan a Colombia como el mercado más atractivo para el desarrollo de retail en la región.
Centros Comerciales: 177.300 m²
Aperturas 2021
Centros Comerciales: 96.000 m²
Aperturas 2020
12 m² / 100 hab.
Ratio Urbano
6,1 Mill m²
GLA en Operación
254 Centros Comerciales
Inventario
GLA en Operación
70%
PIB Nacional
47%
Población Colombia
33%
Cartagena
Población: 1.143.926
No. Centros Comerciales: 10
Inventario: 165.697 m²
Ratio Urbano (m²/100hab.): 15,9
Propiedad Horizontal: 77%
Medellín
Población: 3.218.684
No. Centros Comerciales: 35
Inventario: 978.923 m²
Ratio Urbano (m²/100hab.): 30,4
Propiedad Horizontal: 79%
Cali
Población: 2.432.827
No. Centros Comerciales: 14
Inventario: 427.047 m²
Ratio Urbano (m²/100hab.): 21,2
Propiedad Horizontal: 88%
Barranquilla
Población: 1.9474.152
No. Centros Comerciales: 18
Inventario: 418.660 m²
Ratio Urbano (m²/100hab.): 21,2
Propiedad Horizontal: 58%
Bogotá
Población: 7.994.236
No. Centros Comerciales: 61
Inventario: 2.059.770 m²
Ratio Urbano (m²/100hab.): 25,8
Propiedad Horizontal: 65%
Principales tendencias de mercado
Mayor adopción de omnicanalidad y crecimiento de comercio electrónico
  • Importante crecimiento de comercio electrónico en Colombia (25%) en 2020. Pese a que se proyecta una reducción en la frecuencia de compra on line, se estima un crecimiento de 16% para 2021.
  • Los retailers incorporarán más tecnología en la experiencia de compra de los clientes y utilizarán nuevos softwares para operaciones internas a fin de mejorar la eficiencia en la compra y entrega de productos.
Mayor velocidad de recuperación de Retail "suburbano"
  • Continuidad de políticas de trabajo desde casa, que favorecerán a retailers con presencia/proximidad a sectores residenciales.
  • En 2021 retailers con dependencia de tráfico de oficinas/centros de negocios/turismo, seguirán enfrentado desafíos en términos de recuperación de ventas.
Desarrollo de nuevos conceptos de tiendas
  • Centros de micro abastecimiento (Dark stores), integrados a tiendas tradicionales, para automatizar la gestión de pedidos en línea
  • Tiendas por departamentos y grandes superficies adaptan su infraestructura de almacenamiento y parqueo para facilitar la entrega insitu de compras hechas en línea ("curbside pickup")
  • Espacios adaptados para recolección de productos en tienda física (Click and Collect)
Incursión de usos alternativos que favorezcan los niveles de ocupación
Oficinas – Espacios Flexibles ( Coworking. Operación Back office)

Servicios (Salud, Educación, Financieros, Entidades públicas, Agencias de viajes)
Crecimiento de la Inversión en Marketing
Los retailers planifican inversiones específicas en marketing para impulsar la convergencia del comercio en línea y físico. Los esfuerzos de marketing se centrarán en la recuperación de tráfico en tiendas físicas y en la optimización de la experiencia del cliente en el canal digital.
Experiencia de compra
Los espacios físicos seguirán teniendo relevancia como centros de experiencia de compra para los consumidores y entornos de contacto del cliente con la marca; el consumidor valora la atención personalizada, el contacto directo con el producto y el asesoramiento por parte de expertos.
Bogotá
Medellín
Bogotá es el mercado más grande de Centros Comerciales a nivel nacional; concentra 18% de la población colombiana residente en su área metropolitana y 35% del GLA en operación a nivel nacional; está compuesto por 5 submercados que reúnen 61 Centros Comerciales y 2.059.770 m² .
Composición del mercado
La extensión geográfica, la magnitud del mercado potencial y el sólido desempeño económico hacen de Bogotá una plaza singular. Esto se refleja en características como la marcada descentralización del inventario, la amplia presencia de marcas con fuerte posicionamiento local e internacional en diferentes sectores de la ciudad, la penetración de diversos tipos de anclaje y conceptos multiformato en todos los niveles socioeconómicos.

El sostenido crecimiento demográfico (+15%), la estabilidad económica y el aumento del inventario en la ultima década (superior al millón de m²), han convertido a Bogotá en una de las plazas más atractivas para que desarrolladores y marcas internacionales incursionen en el mercado colombiano.
A nivel de estructura de propiedad, existe un dominio de la propiedad horizontal; aunque 65% de la superficie arrendable de la ciudad se encuentra bajo dicho modelo, los desarrolladores de propiedad única han venido ganando terreno en el mercado de la ciudad capital.

De cara a los próximos años, esperamos que se mantenga un crecimiento sostenido de la oferta comercial en la ciudad, con el ingreso de tres nuevos proyectos que aportarán alrededor de 160.000 m² al inventario. Entre estos desarrollos se destacan Américas Centro de Negocios, Viva Suba y Viva 80, que incorporarán una importante mezcla de usos (oficinas, comercio y entretenimiento) en una superficie que tradicionalmente era ocupada de forma exclusiva por un supermercado.
Centros Comerciales
61 centros comerciales
Inventario
57.000
Producción
2.059.770 m²
GLA
25,8
Ratio Urbano
Submercado Sur
Submercado Centro + Calle 26
Submercado Chía
Centros Comerciales
Propiedad
Centro Mayor y Plaza de las Américas hacen parte del submercado Sur.

El submercado Sur concentra 25% de la superficie comercial de la ciudad y a su vez una fuerte densidad demográfica, al reunir la mayor cantidad de hogares de nivel socioeconómico medio y medio bajo de la ciudad.

El submercado ha tenido un ritmo de aperturas dinámico: en la década de los 90 ingresaron al mercado Ciudad Tunal y Plaza de las Américas, aportando 70.000 m² al inventario de la ciudad.

2010 marca un hito en la historia del submercado, por que concentra la producción mas alta de la historia, gracias al ingreso de En Centro Mayor (109.000 m²), el centro comercial de mayor superficie comercial en el país, hasta el año 2018.
Centro Mayor se diferenció de sus predecesores por extender la oferta comercial de calidad a zonas de bajo nivel socioeconómico y por reunir anclas de diversos formatos (hogar y construcción, supermercado y tienda departamental).

Entre 2016 y 2018, se destaca la entrada de tres nuevos proyectos (Gran Plaza Soacha, Gran Plaza Bosa y Gran Plaza Ensueño), que buscaban atender la demanda potencial de sectores sin presencia de Centros Comerciales (Soacha, Ciudad Bolívar y Bosa). Dichos proyectos operan bajo el modelo de propiedad única.
Histórico de aperturas anuales
En 2020, en medio de un escenario complejo para la industria de Retail, ingresa al submercado Paseo Villa del Rio (75.000 m²), que constituye la única apertura en ciudades principales durante dicho periodo.

En términos de estructura de propiedad 79% de la superficie comercial en operación del submercado sur, se encuentra bajo el modelo de propiedad horizontal; la propiedad única se concentra en dos actores principales: Grupo Éxito (Viva Fontibón) y Pactia (Gran Plaza).
15
Inventario
75.000
Producción 2019-2020
507.990 m²
GLA
13%
Vacancia
21%
Única
79%
PH
Centros Comerciales
Propiedad
El centro comercial Hayuelos hace parte del submercado Centro + Calle 26, que concentra 31% del inventario total de la ciudad y cuenta con una importante participación hogares de nivel socioeconómico medio y medio alto (estratos 3-5).

Centro + Calle 26 se caracteriza por ser un submercado con inventario de alta calidad, sólida mezcla comercial y presencia de formatos ancla estratégicos en la tracción de clientes.

A partir de 2006, se dio inicio a un proceso de desarrollo comercial en este submercado con la apertura de Gran Estación, en línea con crecimiento de viviendas en el sector de El Salitre y la consolidación de la Calle 26 como polo de oficinas Prime.

El submercado ha tenido una dinámica interesante de aperturas; se destaca el desarrollo de proyectos de tipo regional y super regional (GLA> 37.000 m2), lo que a su vez ha favorecido el ingreso de grandes superficies en el sector: Éxito, Jumbo, Falabella, Homecenter y Decathlon.

Aunque dentro del submercado existe una importante participación de centros comerciales bajo estructura de propiedad única, el inventario de activos de propiedad horizontal está representado por centros comerciales emblemáticos en la ciudad, de gran trayectoria y posicionamiento en el mercado local (Gran Estación, Hayuelos, Salitre Plaza, San Martín, etc).
Histórico de aperturas anuales
La propiedad única dentro del submercado se concentra principalmente en cuatro actores: PEI (Plaza Central), Construcciones Planificadas (El Edén), Grupo Roble (Multiplaza la Felicidad) y Mall Plaza (Mall Plaza NQS) que bajo la adquisición de Calima, logró incursionar en Bogotá, sumando cuatro centros comerciales a su inventario en el país.

El Edén y Nuestro constituyen las últimas aperturas de centros comerciales del submercado en 2019 y 2021. En la ciudad no se contemplan nuevas aperturas para lo que resta del presente año.
14
Inventario
57.000
Producción 2019-2020
636.956 m²
GLA
9%
Vacancia
65%
Única
35%
PH
Centros Comerciales
Propiedad

El submercado Chía reúne 6% de la superficie arrendable de la ciudad, con un inventario en su mayoría relativamente joven, desarrollado a partir de 2005.

80% del inventario del submercado, está concentrado en dos centros comerciales de tipo Regional (GLA> 37.000 m²): Fontanar, el activo de mayor superficie arrendable (56.000 m²) de la ciudad y Centro Chía.

El resto del inventario se conforma de formatos de tipo vecindario (GLA<11.000 m²), con un enfoque comercial orientado principalmente a la conveniencia, entre los que incluimos Bazaar Chía, Sabana Norte y Plaza Mayor.

Centro Chía es el centro comercial de mayor trayectoria en el mercado y segundo en términos de superficie arrendable (46.000 m²) de la ciudad; reúne una oferta comercial tradicional y formatos ancla estratégicos: Carulla, Cine Colombia y Panamericana.

El posicionamiento del centro comercial obedece adicionalmente a la presencia de Agrocentro, un importante clúster de productos y servicios agropecuarios de gran reconocimiento en el mercado local.

El submercado Chía cuenta con alto nivel de ocupación, incluso bajo una coyuntura de mercado compleja como lo fue al año 2020; el índice de vacancia del submercado (3%) se encuentra por debajo del promedio de Bogotá (8-10%).
Histórico de aperturas anuales
5
Inventario
-
Producción 2019-2020
124.546 m²
GLA
3%
Vacancia
45%
Única
55%
PH
Medellín es el segundo mercado más grande de Centros Comerciales a nivel nacional. Cerca de 3,5 millones de personas (8% de la población colombiana) residen en su área metropolitana. El mercado concentra 17% del GLA nacional en operación.
Composición del mercado
La industria de centros comerciales se destaca por la significativa presencia de oferta multiestrato y multiformato en la gran mayoría de las comunas de la ciudad.

Cada zona de la ciudad posee un carácter particular que se refleja en su inventario comercial. Por esto, prevalece el desarrollo de formatos que permiten la especialización de la oferta por sectores, cubriendo así demandas puntuales de nicho.

Medellín es una ciudad pionera en la adopción de nuevos formatos que responden a tendencias mundiales de transformación de la industria, tales como la incursión de conceptos gastronómicos (mercados del río/mercado del tranvía), la consolidación del entretenimiento como principal ancla (Viva Envigado) y la explotación de usos complementarios a la propuesta comercial (El Tesoro: comercio + torre médica +hotel).
A nivel de estructura de propiedad, 77% del GLA opera bajo el modelo de propiedad horizontal; mientras que la propiedad única, se concentra principalmente en Viva Envigado y Viva Laureles del Grupo Éxito y Arkadia de Cimento.

Pese a ser la ciudad con la concentración comercial más alta (30,4 m²/100 hab.) de las cinco ciudades principales, el ritmo de aperturas se mantiene relativamente dinámico. Para el periodo 2022 – 2024 estima el ingreso al mercado tres nuevos centros comerciales, que sumarán 105.000 m² al inventario de la ciudad (Gran Manzana- Itagüí, Plaza Fabricato- Bello y Cencosud La 65).
Centros Comerciales
35 centros comerciales
Inventario
50.000
Producción
978.923 m²
GLA
30,4
Ratio Urbano
Centros Comerciales
Propiedad
El submercado El Poblado constituye la zona de mayor poder adquisitivo de la ciudad; concentra 28% de la superficie comercial total.

La oferta comercial existente en el submercado está claramente diferenciada entre dos tipos de formatos: centros comerciales Regionales (GLA>37.000 m²) y strip malls/vecindario (GLA<11.000 m²), estos últimos.

El submercado presentó un importante desarrollo en la década de los 90, aportando alrededor de 76.000 m² al inventario, con la apertura del Tesoro y Monterrey.

A partir del año 2000 cae la producción del submercado y se consolida el desarrollo de centros comerciales de tipo vecindario, con un enfoque de oferta hacia categorías de conveniencia.

Los strip malls o centros comerciales de vecindario, se convierten también en formatos ancla de complejos de uso mixto, como es el caso de San Fernando Plaza y Milla de Oro.
Histórico de aperturas anuales
2010 representa el año con mayor producción en la historia del submercado, gracias al ingreso de uno de los centros comerciales más icónicos de la ciudad, Santafé Medellín.

A nivel de a estructura de propiedad, 100% del GLA en operación, se encuentra bajo el modelo de propiedad horizontal.
Submercado El Poblado
13
Inventario
-
Producción 2019-2020
276.851 m²
GLA
8%
Vacancia
0%
Única
100%
PH
JLL Colombia
+57 1 744 1410
Andres Cuervo
Natalia Higuera