Oportunidad de inversión
Portafolio industrial
Parque Industrial de Occidente
Parque Industrial Entre Ríos
Bogotá
Bogotá es el principal centro logístico e industrial de Colombia, tanto por su ubicación estratégica con respecto a otras ciudades como por el tamaño de su economía y mercado potencial. Además de Bogotá, Barranquilla, Medellín y Cali concentran importantes polos logísticos e industriales.
El mercado de espacios de almacenamiento y producción en Bogotá atraviesa una fase de maduración. Hasta hace algunos años, el sector de operaciones logísticas era dominado por actores locales, que operaban en infraestructura de su propiedad con características constructivas desactualizadas y poco eficientes. Por esta razón, la oferta de espacios logísticos era incipiente y poco profunda hasta hace algunos años, representando una barrera para la llegada de operaciones a gran escala y con altos estándares de eficiencia por parte de empresas multinacionales.

La sofisticación y profundización de la oferta de activos logísticos ha sido impulsada por tres factores:
Al margen de los ciclos económicos, la última década estuvo marcada por la expansión y fortalecimiento de la clase media en Colombia. El mayor poder adquisitivo de este segmento de la población y su alta disposición a consumir, han dado un impulso al gasto de los hogares. Este componente de la economía ha tomado el liderazgo en el crecimiento interno luego del choque en los precios del petróleo en 2015, que propició un reajuste en el aparato productivo y sus fuentes de crecimiento. Lo anterior se refleja en la sostenida expansión en la oferta de centros comerciales y el fuerte interés en Colombia por parte de compañías como Parque Arauco, Homecenter, Mercadolibre y Decathlon.

La creciente demanda por espacios de calidad ha sido suplida por algunos inversionistas institucionales que han apostado por este tipo de activos en el último quinquenio. Entre los desarrolladores y propietarios más relevantes se destacan Terranum, con ZOL Funza; Latam Logistics Properties, con Parque Logístico Calle 80; Agrobetania, con las cinco etapas del parque Industrial San Carlos; Pactia, con Logika; y BTG Pactual.
La consecuente entrada al país de operadores logísticos y retailers internacionales con altos estándares de eficiencia
El robustecimiento del consumo interno en la economía colombiana
El interés de un reducido grupo de inversionistas institucionales por desarrollar activos de calidad
Principales tendencias del mercado logístico/industrial
El mercado de capitales ha evidenciado un marcado interés de la mayoría de inversionistas por este tipo de activos, en detrimento de activos tradicionales como oficinas o retail. Así, se ha observado una compresión de cap rates que en parte refleja un mercado en el que el apetito supera la oferta de activos atractivos para los inversionistas.
El Covid fue un acelerador de tendencias, entre ellas el comercio electrónico: en julio de 2020, el volumen de ventas en pesos por e- commerce en Colombia fue casi un 50% superior al de julio de 2019. Aunque algunos estaban mejor preparados que otros, este boom de transacciones electrónicas generó una enorme presión para que retailers mejoraran su logística.
La migración de la economía hacia el mundo digital ha hecho que el volumen de datos almacenados crezca exponencialmente y que la demanda de data centers registre un aumento significativo. El big data se convierte en un aliado estratégico del sector logístico, en el control de inventarios, eficiencia de operaciones de distribución y en general, en la optimización de la cadena de suministro.
Esta renovada demanda se materializó en dos frentes: parques logísticos de altos estándares en zonas suburbanas y bodegaje dentro del casco urbano para manejar logística de última milla.
El Crecimiento en la dinámica del mercado de bodegas urbanas, ha estado impulsado por la necesidad de los retailers de acercarse a clientes finales en entornos urbanos densos, mejorar su manejo de stock y generar eficiencias en los procesos de distribución.
Los nuevos modelos de consumo han resaltado la importancia de la logística de última milla para satisfacer las necesidades de los consumidores. Mercado Libre, Rappi y Merqueo, sin lugar a duda, han sido referentes y principales actores en el mercado local por el lado de la demanda, ampliando su presencia en nuevas ubicaciones, y requiriendo nuevos centros de gestión en grandes urbes.
Robótica en logística es otro de los fenómenos que cobra importancia; sistemas de conducción automáticos que operan mediante inteligencia artificial para asistir operarios, o bien, generar mayores eficiencias en la búsqueda, traslado y reparto de productos.
Submercados Fontibón y Álamos
Los activos en estudio se encuentran localizados en los submercados de Fontibón y Álamos, cuya oferta es de 890.000 m2 arrendables construidos.

La cercanía de los submercados al Aeropuerto Internacional El Dorado y la facilidad de conseguir mano de obra calificada y no calificada, hacen que esta zona sea una de las más demandadas en la ciudad.

La ubicación de los submercados de Fontibón y Álamos dentro de la ciudad, la escasez de tierra y su alto costo, constituyen un reto para el desarrollo de nuevos activos industriales; por tal motivo, los parques industriales existentes son altamente cotizados y demandados
Fontibón
El Parque Industrial de Occidente está ubicado en Fontibón, cuarto submercado con mayor inventario en Bogotá, después de Calle 80, Calle 13 y el corredor Funza-Cota.

El submercado de Fontibón alcanza los 760.000 m² distribuidos en 10 Parques Logísticos/Industriales. La oferta de dicho submercado se concentra en espacios que pertenecen a la Zona Franca de Bogotá, y representan 76% del inventario del submercado, seguido por activos de clase B y clase C que consolidan el 16% y 8% del inventario, respectivamente.
Álamos
El Parque Industrial Entre Ríos se encuentra Álamos., dicho submercado está compuesto por alrededor de 130.000 m2 , distribuidos en 5 parques logístico/industriales.

La oferta de Bodegas Industriales/Logísticas urbanas en la ciudad de Bogotá es reducida, por lo que este submercado presenta un gran atractivo frente a los demás. Las rentas del submercado suelen ser más altas que el promedio de Bogotá debido a su estratégica ubicación dentro de la ciudad, frente a submercados como Calle 80 o Calle 13, ubicados en zonas periféricas de la ciudad , lo que se traduce en mayores tiempos de transporte y costos de distribución
JLL Colombia
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Diana Urueña
Natalia Higuera