Resumen Ejecutivo
Contexto
Localización
Norma Urbana
La propiedad
Pautas
Plan Parcial Gran Manzana de Simesa
Terreno HOLASA
Oportunidad de inversión | Medellín
Resumen ejecutivo
Antecedentes
Hojalata y Laminados S.A. – HOLASA es una empresa con inversión Japonesa y Mexicana operando en Colombia desde el año 1968 .
La compañía tiene una trayectoria de 53 años en el sector del acero en la producción de hojalata utilizada principalmente en la industria de alimentos y bebidas.
HOLASA posee una planta de producción en Medellín en un área de 6 hectáreas (la cual cesó su operación en el año 2020).
Está ubicada dentro del Plan Parcial SIMESA donde se desarrolla "Ciudad del Río", un proyecto de renovación urbana, por lo que busca un comprador para dicho terreno.
Aspectos clave de la oportunidad
Colombia sobresale a nivel regional por su resiliencia macroeconómica y su estabilidad política.
En el horizonte cercano, los mercados financieros locales tendrán como referencia tasas de interés inferiores a las de los últimos años.
Último terreno de gran extensión en Ciudad del Rio (Gran Manzana Simesa), uno de los sectores de mayor crecimiento de Medellín.
Terreno de gran extensión (60.890 m²).
Atractivo para inversionistas y desarrolladores de proyectos de gran escala.
Ubicación estratégica sobre ejes viales principales.
Excelente conectividad de transporte.
Medellín tiene el mercado de oficinas más sano del país, que se refleja en una tasa de vacancia promedio por debajo del 8%, en los últimos 5 años.
HOLASA hace parte del plan parcial Gran Manzana Simesa; en términos de potencial de desarrollo, la normatividad del terreno resulta más favorable que la norma urbana vigente en la ciudad de Medellín (POT 2014).
La propiedad cuenta con un potencial excepcional para el desarrollo de vivienda, oficinas y comercio, entre otros usos. Esto se soporta en la creciente demanda por estos usos y el agotamiento de suelo en áreas tradicionales.
El mercado residencial en Medellín ha presentado un acelerado ritmo de ventas durante más de una década, y los precios de la vivienda han aumentado constantemente, incluso durante las crisis económicas y de salud (COVID-19).
HOLASA está ubicado en el submercado Norte Poblado, dentro del Distrito Central de Negocios (CBD) de la ciudad. El mercado de oficinas de la ciudad ha demostrado ser capaz de absorber entre 40.000 m² y 60.000 m² por año.
Resumen de la propiedad
Calle 17 No. 43F-122, Medellín
PLAN PARCIAL GRAN MANZANA SIMESA
HOLASA
HOLASA
Propietarios
Área bruta
60.890 m²
Área útil
39.8620 m²
Usos permitidos
Residencial Oficinas, Comercio, Servicios, Actividades Productivas
Índice de construcción
5,23
Ocupación
80% del área neta
Left
Right
Mercado inmobiliario
El dinamismo económico de la región se ha traducido en un crecimiento significativo del mercado inmobiliario del Valle de Aburrá. Los inversionistas institucionales están compitiendo cada vez más con grandes conglomerados locales para adquirir propiedades y estructurar proyectos, sintiéndose cómodos con la relación riesgo-retorno que pueden encontrar en el mercado de Medellín.
HOLASA se encuentra en Ciudad del Río. En los últimos años, el área ha experimentado quizás la transformación urbana más prominente en Medellín, pasando de un área industrial con problemas de seguridad, a un reconocido centro de negocios y una de los sectores residenciales de ingresos medios-altos de más rápido crecimiento.
Desde la perspectiva de mercado, el terreno tiene un gran potencial para múltiples usos. En particular, resultan atractivos los desarrollos de vivienda, oficinas y comercio. Para el uso residencial, su potencial se relaciona con el significativo crecimiento demográfico y económico, de la mano del agotamiento de suelo. Ciudad del Río se ha posicionado como un sector residencial de fuerte desarrollo, dada su ubicación estratégica, el acceso al transporte público y los precios de vivienda relativamente bajos en comparación con El Poblado.
En el caso de oficinas, el mercado ofrece condiciones propicias debido a la baja vacancia. En los últimos años, Norte Poblado, y especialmente Ciudad del Río, se ha convertido en un centro de oficinas Prime, respaldado por la alta disponibilidad de grandes sitios urbanizables en comparación con el distrito de oficinas más codiciado de Medellín: El Poblado, al sur de Holasa.
Finalmente, en cuanto al uso comercial, existe potencial para el desarrollo de formatos especializados que suplan la demanda de nicho del sector. La oferta de entretenimiento/gastronomía, así como los formatos de conveniencia favorecerían la futura demanda generada por la convergencia de los diferentes usos (oficinas/vivienda/servicios).
Entorno Macroeconómico
Colombia se encuentra al noroeste de Sudamérica. Tiene fronteras con Venezuela, Brasil, Perú, Ecuador y Panamá. También tiene costas a lo largo de los océanos Pacífico y Atlántico.

El principal destino de las exportaciones colombianas son Estados Unidos (25%), Unión Europea (16%) y China (11%). Las exportaciones aumentaron de USD $ 52 mil millones a USD $ 39 billones de 2019 a 2020.

Las importaciones colombianas provienen de Estados Unidos (28%), China (18%), México (8%), Brasil (5%), Alemania (3%) y Argentina (3%). Las importaciones totales disminuyeron de USD $ 65 mil millones a USD $ 61 mil millones de 2019 a 2020.

Colombia ha firmado y ratificado recientemente Tratados de Libre Comercio con Estados Unidos, la Unión Europea e Israel, y tiene acuerdos en negociación con Corea del Sur, Chile, México, Perú y Canadá.

Colombia ha experimentado un crecimiento económico significativo durante los últimos 15 años. Esto se debe en gran parte a la mejora de la situación de seguridad del país que ha facilitado el movimiento de personas y mercancías, así como a la afluencia de inversión extranjera.

La economía colombiana ha tenido un ciclo de recuperación lento, aunque estable, desde la caída de las materias primas en 2014-2015, creciendo a una tasa promedio justo por debajo del 2,5% por año.
En el primer trimestre de 2020 comenzó a revertirse la tendencia de aceleración desde el choque del precio del petróleo en 2014. En dicho periodo la economía creció 1,1% anual, 1,8 pps menos que un año atrás.

La coyuntura por COVID-19 ha causado afectaciones en el consumo de los hogares que, en su mayoría, tardarán un par de años en revertirse; la situación actual ha golpeado el mercado laboral y los ingresos de las empresas de forma que acarreará cambios en los niveles de consumo de los próximos años.

En 2021, se espera que el PIB se expanda en comparación con 2020 al representar una recuperación parcial con respecto a los niveles de 2019. El PIB preliminar para el segundo trimestre de 2021 es del 17,5%, mientras que el PIB esperado antes de la pandemia era del 7,5%. Es probable que la economía del país tarde algunos años en recuperarse a sus ppm niveles pre-COVID

Antes del inicio de los cierres por cuenta del COVID-19, la tasa de desempleo a nivel nacional rondaba el 10%. En abril de 2021, el desempleo alcanzó el 21,4%, pero desde entonces se ha recuperado y descendió a 14,4% en junio. Se espera que la situación laboral mejore lentamente debido al impacto crítico que tuvo COVID-19 en el sector de comercio, la industria que genera más empleos en el país, y las condiciones estructurales del mercado laboral, que tradicionalmente han frenado la recuperación de empleo.
Medellín
Contexto ciudad
Medellín es la capital de Antioquia, un departamento que históricamente ha tenido un papel significativo en la economía colombiana y actualmente representa el 14% del PIB nacional, según datos del DANE (Departamento Nacional de Estadística), y es uno de los principales exportadores del país.

El área metropolitana de Medellín aporta dos tercios del PIB del departamento y alberga algunos de los conglomerados económicos más grandes del país en industrias tan diversas como banca (Bancolombia), seguros (Sura), comercio (Éxito), alimentos (Nutresa), producción de cemento (Argos), servicios públicos (EPM, ISA) y textiles (Fabricato, Coltejer).

Medellín es la ciudad con mayor desarrollo en su infraestructura de transporte público. Esta cuenta con Metro, Metrocable, Tranvía y Bicicletas públicas. Además, cuenta con tres zonas francas y dos aeropuertos.

En 2013, la ciudad fue reconocida
por Citi Group, el Urban Land Institute y el Wall Street Journal como la ciudad más innovadora del mundo. Cuenta además con un-Distrito de Innovación que ha logrado atraer diversas compañías nacionales y multinacionales, impulsando a su vez el empleo.

El mapa de estratificación muestra que las zonas con mayor ingreso de Medellín están ubicadas al sur y contienen las áreas de El Poblado, Envigado y Sabaneta, así como barrios al este de la ciudad como Laureles y Conquistadores. Los barrios con menores ingresos están al lado de la montaña. Muchas de estas áreas se han consolidado de manera informal y mayormente por familias provenientes de otras ciudades que llegaron a Medellín buscando nuevas oportunidades.

Muchas de las clases medias (Estrato 3 y 4) están concentrados en áreas centrales y al sur del área metropolitana.

Holasa se encuentra en un área industrial recientemente desarrollada, que originalmente fue catalogada como estrato 3. Simesa ha sido reclasificada como estrato 5 debido a los proyectos de viviendas de alto perfil que se están desarrollando recientemente en el área y en otras zonas prósperas circundantes.
Medellín - Mercado inmobiliario
Mercado de Oficinas
Medellín tiene el mercado de oficinas más sano del país, la tasa de desocupación promedio en los últimos 5 años está por debajo del 8%.

Ciudad del Río es un micromercado dentro del submercado Norte Poblado.
Los submercados Norte Poblado y El Poblado, conforman el distrito central de negocios (CBD) de la ciudad y consolidan zonas de altos ingresos y muy dinámicas en términos de absorción de oficinas.

Norte del Poblado es un submercado relativamente joven con la mayor parte de su inventario desarrollado en los últimos 15 años.

El submercado constituye una de las mejores áreas de Medellín, dada su estratégica localización e inventario de calidad: el 63% del inventario de Norte del Poblado se encuentra en edificios prime, que corresponde al 37% del inventario prime total de la ciudad.
Mercado Residencial
El mercado residencial de Medellín (área metropolitana de 3,7 M) permanece atomizado y poco profundo: aunque hay muchos desarrolladores locales (y fondos de capital que los respaldan), su capacidad de inversión es reducida en relación con propiedades de gran extensión como Holasa. Para adquirir dichas propiedades, suelen agruparse en consorcios en los que participan muchos de ellos.

Los nuevos proyectos residenciales se han vendido a un ritmo acelerado durante más de una década, y los precios de la vivienda han aumentado constantemente (incluso durante las crisis económicas y de salud pública de COVID-19), lo que indica una sólida demanda de vivienda.

A pesar de una demanda sana de unidades residenciales, los desarrolladores locales tienen un ancho de banda limitado en términos de la cantidad de proyectos en desarrollo / venta / construcción que pueden administrar.
Mercado de Retail
Medellín es el segundo mercado más grande de Centros Comerciales a nivel nacional. El mercado concentra 17% del GLA nacional en operación (6,1 Millones de m²).

HOLASA se encuentra en el submercado del Poblado; dicho submercado concentra 28% de la superficie comercial (276.851 m²) y alberga los más emblemáticos centros comerciales de la ciudad (Santafe, Oviedo, and El Tesoro).

La oferta comercial existente en el Poblado está claramente diferenciada entre dos tipos de formatos: centros comerciales de tipo Regional y strip malls (GLA < 11.000 m²) , estos últimos con una orientación principalmente a categorías de conveniencia.

Los mayores niveles de renta se perciben en el Poblado; los altos niveles de rentas coinciden con la presencia de centros comerciales con sólido posicionamiento/trayectoria en el mercado.
Localización y entorno
Ciudad del Río
HOLASA se encuentra en Ciudad del Río. En los últimos años, el área ha experimentado quizás la transformación urbana más prominente en Medellín, pasando de un área industrial con problemas de seguridad, a un reconocido centro de negocios y una de los sectores residenciales de ingresos medios-altos de más rápido crecimiento. En términos comerciales, existe una amplia oferta de retail enfocada principalmente a conveniencia, así como oferta gastronómica (Mercado del Río) un formato gastronómico emblemático de la ciudad.
Principales vías de acceso
Carrera 43F y 48 (Av. Los Industriales) y Calles 17 and 24.
Estaciones de Metro
El Poblado e Industriales.
Sitios de interés cultural / educativo
Museo de Arte Moderno de Medellín, Comfenalco, Parque Guayabal y Universidad Politécnica Jaime Isaza Cadavid.
Centros Comerciales
Punto Clave, Premium Plaza y Monterrey
Parques
Parque lineal Ciudad del Rio y zoológico Santa Fe.
Gran Manzana Simesa
Historia
El plan fue promulgado en enero de 2006 por el alcalde de Medellín y se incluyó en las políticas ambientales y de uso de la tierra, con el fin de realizar una transición de los usos antiguos a los nuevos.
Las empresas de la industria pesada, las comunidades locales y las autoridades tardaron tres años en trazar una hoja de ruta que transformó paulatinamente las áreas industriales del Valle de Aburrá, en terrenos urbanizables para desarrollos de uso mixto de alta densidad.
El Plan Parcial Gran Manzana Simesa (GMS) fue una iniciativa pionera que marcó la pauta para el redesarrollo de suelo industrial para usos residenciales y comerciales en el Valle de Aburrá.
GMS
Plan Parcial
Artículo 36
GMS
Estado actual de desarrollo
La mayor parte del terreno de GMS fue originalmente propiedad de Valores Simesa (Grupo Bancolombia).

Erecos se encuentra actualmente en desarrollo, en fase de comercialización de Distrito Vera, un proyecto de uso mixto que reúne vivienda, oficinas, retail y hotel.

Cartón de Colombia y HOLASA, representan un tercio del área bruta de Gran Manzana Simesa.
Propietarios de los terrenos
Terrenos en redesarrollo
La actual ley urbanística que regula el uso y desarrollo del suelo en Medellín es el POT 2014 (Plan de Ordenamiento Territorial). Sin embargo, el lote HOLASA ubicado en Ciudad del Río, es regulado por el Plan Parcial Gran Manzana Simesa, que favorece el potencial de desarrollo del terreno, en términos de redesarrollo urbano (mezcla de usos), edificabilidad máxima, cesiones, entre otros.
Gran Manzana Simesa
Plan Parcial
El articulo 36 del Plan Parcial Gran Manzana Simesa "Porcentajes Mínimos de Utilización del Suelo", determina que:
Solicitud de derogación del Artículo 36
HOLASA
1. Un mínimo de 40% del suelo útil debe ser destinado a actividades diferentes a vivienda.

2. Otro 40% del área útil puede ser destinado a vivienda o bien, a combinaciones de dicho uso con otros usos permitidos (oficinas, actividades productivas, comercio y servicios)

3. El 20% restante, puede ser desarrollado en vivienda o en las otras actividades permitidas.

Los principales propietarios de predios del Plan Parcial Gran Manzana Simesa están trabajando activamente en potenciar el desarrollo de la zona y ajustar el Plan Parcial a las dinámicas que hoy se presentan en materia de desarrollo urbano y gestión territorial en la ciudad.
Actualmente se encuentra en curso un proceso ante el municipio, con el fin de solicitar que en las unidades de gestión Erecos (B1 – B3 – B5), Cartón Colombia (C4 - C6) y HOLASA (D3 – D6) se permita flexibilizar el porcentaje mínimo de utilización de suelo para construcción de vivienda (Artículo 36 del Decreto de Plan Parcial).

El proceso ha tenido importantes avances; se logró radicar ante el municipio la primera solicitud de información sobre los estudios requeridos y la conformación de una mesa de trabajo con la administración municipal, a fin de trabajar conjuntamente en pro del desarrollo del sector.
Detalles del terreno
HOLASA está localizado en el barrio Ciudad del Rio, Calle 17 No. 43F-122, dentro de la comuna 14 de Medellín.

HOLASA es uno de los cinco terrenos de gran extensión que conforman la Gran Manzana Simesa.

El lote tiene un área total de 60.890 m² y actualmente cuenta con un área construida de 14.656 m², que incluye bodegas y oficinas.

Aunque Medellín tiene una topografía montañosa, el terreno de HOLASA es relativamente plano, lo que representa una ventaja para el desarrollo de proyectos.

El terreno no cuenta con afectaciones ambientales, lo que constituye una de sus principales fortalezas, en términos de mayor aprovechamiento de área útil y potencial de desarrollo.
Suelo Urbanizable / Área Útil
El área bruta del lote es de 60.890 m
de los cuales 9.415 m² corresponden a cesiones y 11,613 m² a vías internas. En total, 39.862 m² de área útil, tal como se define en el Artículo 24 del Plan Parcial.
Usos permitidos
Los usos permitidos son vivienda, oficinas, actividades productivas, comercio y servicios.
Índice de construcción
El Plan Parcial Gran Manzana Simesa define un índice de construcción de 5,23 y una ocupación del 80%, ambos factores sobre el área útil del terreno.
Edificabilidad bruta
Puede ser distribuida en los diferentes usos que se pretendan desarrollar. A partir de cada licencia de urbanismo, poseerán una edificabilidad real a construir aplicando la convertibilidad de usos descrita en el Plan Parcial
Proceso de Venta
Jones Lang LaSalle Ltda. ha sido contratado como agente exclusivos por Holasa, (el "Propietario"), para ofrecer en venta esta propiedad.
JLL convoca a un concurso de precios privado, como metodología para la venta de la propiedad

A continuación se describen las fases del proceso:
-1-
Periodo de preguntas y visitas
Todas las consultas y preguntas deberán ser dirigidas a:
Jean-Baptiste Wettling
Director
JLL Colombia
jean.wettling@am.jll.com
Francisco Ruiz
Vicepresidente Consultoría y Capital Markets
JLL Colombia
francisco.ruiz@am.jll.com
Los interesados podrán visitar la propiedad con al menos 72 horas de previa notificación. Se deberá enviar la solicitud vía correo con el nombre e identificación de los responsables de la visita, a efectos de coordinar los horarios y logística de misma.
-2-
Presentación de Ofertas
Los interesados en presentar ofertas, lo podrán realizar en las fechas establecidas.
El propietario favorecerá las ofertas que planteen un esquema de pagos corto (idealmente up front).
El propietario no esta interesado en aportar el lote en ningún tipo de sociedad para su desarrollo .
Las ofertas podrán ser enviadas por correo electrónico a
francisco.ruiz@am.jll.com
Con copia a:
maria.moreno@am.jll.com
Por correo físico a la siguiente dirección:
JLL
Attn: Francisco Ruiz
Av. Cl 82 #9-65 Of. 301
Bogotá, Colombia
La presentación de una Oferta implica la aceptación de los términos y condiciones establecidos en el presente Memorando. La Oferta deberá ser presentada a nombre de la misma persona natural o jurídica concreta que figurará como comprador en el Contrato de Compraventa.

Los Oferentes deberán demostrar capacidad legal y financiera en relación con la compra del Inmueble, circunstancia que deberán acreditar mediante documentación fidedigna, siendo facultad exclusiva y no vinculante del Propietario su calificación.
-3-
Negociación y suscripción de acuerdos
Todas las Ofertas recibidas serán analizadas y consideradas sobre la base de la combinación de tres aspectos:
1
Monto de la oferta
2
Forma de pago
3
Perfil económico y financiero
y demás condiciones del oferente
El Propietario se reserva, a su exclusivo criterio, el derecho de, en cualquier momento durante el Plazo del Concurso, aceptar y declarar ganadora cualquier Oferta recibida, y de iniciar las negociaciones pertinentes a los efectos de completar la venta del portafolio, desechando las demás ofertas y firmando una promesa de compraventa con el ganador.

El Propietario se reserva el derecho de elegir la Oferta que a su juicio sea la más conveniente a sus intereses.

Del mismo modo, en cualquier estado del trámite Del mismo modo, en cualquier estado del trámite del Concurso y previo a la suscripción del Contrato de Compraventa, el Propietario se reserva el derecho de desestimar la totalidad de las ofertas presentadas y dejar sin efecto el Concurso, sin deber motivar su decisión. Esta circunstancia no dará derecho a reclamo alguno de los Oferentes. En caso de desistimiento o desestimación de las ofertas, el Ofertante devolverá vía correo todos los antecedentes entregados para el estudio de la propuesta, incluyendo planos, especificaciones técnicas y cualquier otro documento.

La parte interesada que haya presentado la Oferta que el Propietario considere ganadora será notificada de tal hecho en un corto plazo de tiempo, una vez la decisión haya sido tomada.

A continuación se negocian los términos del acuerdo y se firma la promesa de compraventa.
-4-
Prima por edificabilidad adicional
Toda oferta deberá estar compuesta por un valor base y un componente adicional. Este componente se denomina prima por edificabilidad adicional y será un monto adicional que el Oferente se compromete a pagar al Propietario en el escenario en que, en un plazo de cuatro años contados a partir de la fecha en que se efectúe el pago del valor base, a la Propiedad le sean otorgados derechos de edificabilidad adicionales a los contemplados por la norma actual (como se menciona en la pagina 19 de este documento). Cada Oferente deberá especificar los parámetros que determinarán la suma de dicha prima.
-5-
Periodo de Due Diligence
Se habilitará un cuarto de datos virtual con toda la documentación jurídica y financiera y demás información técnica de la propiedad. El paquete es preparado por JLL basado en documentación provista por HOLASA, y contiene información acerca del portafolio de activos pero no la suficiente para evaluar la compra de la misma.
Sugerimos que los interesados conduzcan sus propios estudios y análisis para evaluar esta alternativa.
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Cierre
Firma de escritura de compraventa o Cesión de Derechos Fiduciarios según sea el tipo de propiedad del(os) inmueble(s).
-7-
Comisión inmobiliaria
Jones Lang LaSalle Ltda. sólo representa al Propietario en esta venta. En el caso de que un comprador esté representado por un bróker u otro intermediario en esta negociación, dicho intermediario recibirá la compensación estipulada en un Acuerdo de Referidos, que deberá ser firmado e incluido con otros documentos solicitados como parte del proceso de "Concurso de Precios".
Información de contacto
Jean-Baptiste Wettling
Director
JLL Colombia

Jean.Wettling@am.jll.com
JLL Colombia
+57 1 744 1410
Francisco Ruiz
VP de Investigación y Capital Markets
JLL Colombia

Francisco.Ruiz@am.jll.com